공시가 1억이하 매수 전략

 

수도권 공시1억이하 초보 갭투자자들을 위한 팁 공유 및 인기지역 아파트 리스트

 

 

 

ㅁ 매수순서팁

- 공시1이상: 젤비싼1.1>덜비싼8.4>저렴12.4%

- 공시1이하: 언제 사도 몇 채 사도1.1%

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* 공1이하 1000채 먼저 사고

1001채때 똘똘이 공1이상사도 1.1%라서

젤비싼 똘똘이 찾느라고 공1이하 놓칠필요 없음

공1이하는 갭 벌어지기 전에 언제든 빨리 담기!

즉! 똘똘이 먼저 찾느라고 공1이하 놓치면 바보!

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ㅁ 공시1이하 취득세

조정, 비조정 상관 없이 몇 채 사도 1.1%

주택수 카운트X

재개발지역 포함가능

다른 주택 취득시 중과 영향x

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ㅁ 공1이하 보유세(재산세,종부세)

주택수 카운트O

조정2채, 전지역3채이상 보유세 중과

6.1 보유주택 기준

(7월 매수 5.30매도시 면제)

종부세는 다주택자 인당 6억이하 공제

(6억 좀 넘어도 얼마 안됨)

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ㅁ 공1이하 양도세

주택수 카운트O

다른주택 양도시 중과

* 수도권내 읍면 공3이하 중과 배제

* 비수도권 전체 공3 이하 중과 배제

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ㅁ 취득세

- 공시 1억이상만 count

- 조정지역은 2채부터 8퍼

- 비조정지역은 2채까지 1.1퍼

- 그래서 1주택은 조정에서

가장 비싼주택 1.1퍼 내고 사고

- 2주택은 비조정에서

가장 비싼 주택 1.1퍼 내고 사기

- 3주택 살땐 12.4퍼(비조정 8)

- 즉 1.1퍼 혜택 한번 더 받으려면

두번째 집을 비조정에 비싼거 사면 됨.

- but 8, 12퍼 내더라도

조정에 비싼거 사는게 훨씬 더

상승률이 높을것 같으면 고고!!

그런 경우 많음!

- 똘똘이를 먼저 살 돈도 시간도 없다면

공1이하는 취득시엔 주택수로 안세기 때문에

더 오르기 전에 최대한 빨리 많이 사야함!

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ㅁ 조정지역 주택(규제지역)

- 양도세 중과 주택수에 포함

- 서울,경기,광역시,세종 내 주택

- 읍면군 공시 3억 초과 양도세 중과

- 조정 ‘동’ 주택 공 3억 이하도 양도세 중과

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ㅁ 양도세중과 배제 (2년후일반과세)

- 조정 읍면의 공3억이하(궁리태평,안중,포승,청북)

- 비조정지역

- 수도권,광역시,세종 외 비수도권 지역의

공3억이하(조정이라도 비수도권. 천안)

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ㅁ 비규제지역 주택(비조정)(이천)

- 공시 1억 초과도 2주택까지 취1.1%

- 다주택자도 2년 이상 보유 시

양도소득세 기본세율(중과 안됨)

- 조정의 읍면군 공시 3억 이하 주택도 해당

- 비조정 공3억 초과도 중과 안됨

- 비조정 공3억 초과는 다른주택 팔때는 주택수 포함

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ㅁ 읍면군 공3억이하 주택

- 양도세 중과 배제(다주택자도)

- 다른 주택 팔 때 주택수 미포함

- 읍면군 공3억 초과시엔 양도세 중과

(다른 주택 팔 때 주택수도 포함)

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ㅁ 읍면리 공시 3억 초과시

- 다른주택 팔때 주택수 포함

- 기타 지역이 3억을 초과시 주택수 포함

- 양도세 중과세에서 기준시가 1억 이하 주택은

기타지역이냐 아니냐에 따라 보유 주택수

포함되거나 제외됨

* 기타 지역 : 광역시 중 군 지역 그리고

세종특별자치시와 경기도에 읍 면 지역

나머지 기타 도 지역

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ㅁ 다주택자 양도세

2021년 6월 1일 부터 조정대상지역내 주택 양도시

기본세율 + 20% (2주택인경우)

기본세율 + 30% (3주택인 경우) 로 개정 (원칙)

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ㅁ 수도권, 광역시, 세종시 제외한

조정대상지역의 기준시가 3억원 이하

- 양도세 중과배제, 주택수 제외 (양도세 계산시)

- 해당지역 (양도세 중과배제 지역) :

경기도 읍, 면 지역 / 세종시의 읍, 면 지역 / 모든 광역시의 군 지역 기타 모든 도 지역

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ㅁ 경기도 주요 비규제 지역

이천, 여주, 용인일부, 남양주일부 등

* 호갱노노앱 > 지도 > 규제 버튼 누르면 조회 가능

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ㅁ 주요 비수도권 지역

천안 아산 (수도권근처, 삼성전자근처)

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ㅁ 경기도 주요 읍면군

평택고덕면, 안중읍, 청북읍, 포승읍,

김포통진읍, 화성봉담읍, 화성향남읍, 화성남양읍,

용인둔전리, 이천부발읍, 남양주화도읍,

광주초월읍, 안성공도읍 등

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ㅁ 수도권 주요 공시1억이하 인기 단지

- 평택 군문,통복,세교,동삭,이충,비전

읍:안중,궁리,청북,포승

- 동두천 송내,대방,부영

- 이천 안흥, 아산 배방삼정

- 안성 청설,풍림

- 천안 월봉,계룡푸른,해누리,새말,쌍용동

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ㅁ 장기보유특별공제

- 3년 이상 보유시 장기보유특별공제를 받을 수 있음

- 단, 조정지역의 다주택자는 혜택없음

(공시가격 3억원 초과시)

* 즉, 읍면 공시가 3억 이하는 양도세 중과배제,

장기보유특별공제 혜택 가능)

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ㅁ 갭투자시 갭 줄이는 팁

월세나 전세입자가 이사 나가거나

매도인이 살다가 이사 나가는

입주 협의 매물 잡아서

잔금일(등기일)을 4개월 이상 뒤로

최대한 여유있게 달라고 하고

그동안 전세 가격이 오르니 전세

새로 높게 놓으면 갭 줄일 수 있음

* 갭: 매매가와 전세가의 차이

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ㅁ 계약금과 중도금

계약금은 10% 내외 협의 가능.

배액배상의 기준금액이기 때문에

배액배상을 염두하고 있다면

많이 넣으면 유리.

중도금은 계약 이행의 착수로

계약해지 불가.

불장에서는 계약 뒷날 바로 넣기.

중도금 액수는 정해져 있지 않아 소액 가능.

중도금을 계약서에 명기하지 않고

협의 없이 넣어도 법적으로 가능하나

분쟁 소지 있으니

융통성 있는 언변 필요.

* 공지글 중 중도금 판례 사례 참조

<중도금 관련 판례>

https://m.blog.naver.com/yoo61900/222061150823

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ㅁ 중도금 넣기 화법

- 갑자기 500만원이 생겼는데

잔금 치르기전에 제가 이돈을 써버릴까봐

그냥 중도금으로 미리 넣어드려요.

- 어짜피 드릴 돈인데 여유 자금이 조금

있어서 이사하실때 보태서 쓰시라고 미리

중도금 500 넣어드려요.

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ㅁ 다주택자들 공시 1억이하 매물이 없는 경우 꿀팁

공시가 1억 이상 입지 좋은 2-3억대 아파트 중

잔금 길게 딜하고 전세가격 올라오면

새로 전세놓고 갭줄여서 그돈으로 취득세내기

​

​

< 부동산 계산기 >

https://ezb.co.kr/

부동산계산기 - 양도소득세 등 부동산 관련 계산을 쉽고 편리하게

양도소득세, 보유세, 종합부동산세, 재산세, 중개수수료 등 각종 부동산 관련 계산은 최고의 부동산계산기 EZB를 활용하세요

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<양도세 필요경비 인정항목>

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[ 취득시 ]

취득세

법무사 비용

국민주택 매각차손

취득중개수수료

컨설팅비용

매수자 부담 양도소득세

대항력 있는 전세보증금

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[양도시]

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양도 중개 수수료

세무사 양도 소득세 신고 수수료

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[ 수리시 ]

발코니 확장

샤시공사

바닥공사

난방시설과 보일러 교체

자바라 방범창 설치

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​방확장

시스템 에어컨 설치

전기공사 및 도시가스 공사

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영수증 모아두기

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ㅁ 매매 계약서 작성시

- 잔금전 인테리어 수리기간 주는지 여부 확인

- 줄경우 수리기간내 관리비 매수인 부담

- 전세입자 집 보여주기 매도인이 적극 협조

- 잔금일부는 새로 계약한 전세금으로 지불

- 중도금 납입후는 계약취소 불가

- 설정은 매도인이 말소하고 말소비용 부담,

말소영수증 잔금일에 전달

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ㅁ 전세 계약서 작성시

- 반려동물, 흡연 금지 어길경우 …

- 못, 벽걸이티비, 타공 등 임대인과 협의

- 계약 기간내 이사할 경우 새로운 세입자

구하는 중개비용협의

- 이사 전 3-4개월 전에 꼭 임대인에게 알려주고

날짜는 임대인과 협의

- 만기 전 새로운 전세계약을 위한 집보여주기 적극협조

* 이미 반려동물이 있는 세입자와 계약시에는

이사전 냄새날 경우 냄새 제거 및 청소비용 지불

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ㅁ 간주임대료와 분리과세

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1. 간주임대료 구하기

http://부동산계산기.com/간주임대료

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2. 간주임대료에 아래식 계산

간주임대료 분리과세

(간주임대료 x 50%) - 2백만원] x 14%

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예시.

총 전세 보증금 합 20억이면

간주임대료 18,360,000원

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{(1836만 x 50%)-200만}x14%

= (918만-200만)x14%= 1,005,200원 내면 됨

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참고 글 : https://m.blog.naver.com/suinssss/222361847081

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ㅁ 동두천 공시 1억이하 인기 아파트

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지행역세권

송내주공 1-5단지,

대방샤인힐 7-8,

부영 시리즈

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ㅁ 평택 공시 1억이하 소액 갭투자 아파트(평/층 이하)

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- 군문1,2단지17,21,23/2(평/층이하)

- 통복삼성31/3

- 부영,청솔,개나리,우성꿈24/3

- 삼익33/2,동삭현대30/3

- 태평

- 늘푸른,성원,신창,우림,현대27/5,동신1차/2

- 송탄서정주공 3단지

- 한일,건영1차,미주1,2차

- 미주 3차 25/3

- 아주1차,장미

- 동산,세경

- 지산우성 25평,지산현대

- 독곡 삼익 2차 25평

- 금호타운

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- 이충부영 1,2,3차

- 이충주공 4단지

- 반지마을주공 3단지

- 대진

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- 태산, 태산신그린

- 동아동백, 현대이화

- 한성, 은행, 신명나리

- 시대한우리,비전현대

- 벽산23/8

- 동아모란24

- 문화

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ㅁ 천안 공시가 1억이하 인기아파트

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- 월봉청솔 1,2차

- 월봉대우 1층

- 계룡푸른, 해누리

- 쌍용주공 7, 9단지

- 일성다래, 시영1,2차

- 일성능수3차 7층,15층

- 성지새말,두레현대

- 신동아목련 24,32평/5

- 쌍용현대1차 24,32/6

- 향촌현대, 한라동백 1차,2차 28/3

- 세경개나리, 초원그린

- 쌍용 상록수 현대 아이파크 24평

- 뜨란채 23평 남향(6층 이하), 동향(전체)

- 현대3차 23평, 24평

- 두정 주공8단지 16/21/25

- 두정 대우1차 14, 23평 3층

- 두정 우성 22평

- 두정 극동늘푸른 24평 5층

- 동아태조

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